Vendre un bien alors qu'un crédit court encore est parfaitement possible et très courant : le notaire rembourse la banque avec le prix de vente, et vous récupérez le solde. Concrètement, le prêt est soldé le jour de la signature grâce aux fonds de l'acheteur, et l'hypothèque est levée dans la foulée. Voici le déroulé précis, poste par poste, et les points à surveiller.
Le principe : le notaire solde le prêt sur le prix de vente
Pas besoin d'avoir remboursé votre crédit avant de vendre. Le mécanisme est simple : le jour de la vente, l'acheteur (ou sa banque) verse le prix entre les mains du notaire, qui en prélève d'abord ce qu'il faut pour rembourser votre banque, puis vous reverse le solde.
Vous n'avez donc pas à avancer quoi que ce soit. Le crédit s'éteint au moment même où la propriété change de mains.
Le décompte de remboursement anticipé
Première étape concrète : le notaire (ou vous) demande à votre banque un décompte de remboursement anticipé, arrêté à la date prévue de la vente. Ce document indique :
le capital restant dû ;
les intérêts courus jusqu'à la date de remboursement ;
d'éventuelles indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Les IRA sont plafonnées par la loi (souvent de l'ordre de six mois d'intérêts sur le capital remboursé, dans la limite d'un pourcentage de ce capital, à vérifier selon la réglementation en vigueur). Dans certains cas (vente suite à mobilité professionnelle, par exemple), elles peuvent ne pas s'appliquer. Vérifiez votre offre de prêt : certaines prévoient l'absence d'IRA.
La mainlevée d'hypothèque, si le prêt était garanti par une hypothèque
Si votre crédit était garanti par une hypothèque (ou un privilège de prêteur de deniers), il faut la lever pour vendre un bien libre de toute inscription. Le notaire s'en charge : c'est la mainlevée, qui a un coût (émoluments et frais), généralement à la charge du vendeur.
Bon à savoir : si votre prêt était garanti par une caution (organisme de cautionnement) plutôt qu'une hypothèque, il n'y a pas de mainlevée à payer, et une partie de la somme versée à la caution peut parfois vous être restituée selon l'organisme. C'est un point d'argent non négligeable à vérifier.
Le cas où le prix ne couvre pas le crédit
Situation plus délicate : le prix de vente est inférieur au capital restant dû (bien acheté cher, marché baissier, revente rapide). Là, vendre ne suffit pas à solder le prêt.
Deux voies possibles :
Combler la différence avec votre épargne pour rembourser intégralement la banque ;
Négocier avec la banque un rachat de la dette résiduelle ou son transfert, ce qui est plus complexe.
Sans solution, la banque, qui a une garantie sur le bien, n'accordera pas la mainlevée : la vente peut être bloquée. D'où l'importance d'estimer correctement son bien avant de s'engager.
Le déroulé chez le notaire, étape par étape
1. Compromis signé : le notaire est informé de l'existence du prêt.
2. Demande du décompte de remboursement anticipé à votre banque.
3. Préparation de la mainlevée si hypothèque.
4. Signature de l'acte : l'acheteur verse le prix au notaire.
5. Le notaire rembourse votre banque, paie les frais et la mainlevée éventuelle.
Il vous reverse le solde (le « prix net vendeur »), généralement quelques jours après la signature.
Cas pratique
Vous vendez 250 000 €. Capital restant dû : 120 000 €, IRA d'environ 2 000 €, mainlevée d'hypothèque d'environ 700 €, frais d'agence 8 000 € à votre charge. Le notaire solde la banque (122 000 €), paie la mainlevée (700 €) et l'agence, puis vous reverse le solde. Vous n'avez rien avancé, tout s'est réglé sur le prix. Si votre prêt avait été cautionné, l'économie sur la mainlevée aurait allégé l'opération.
