En viager occupé, on part de la valeur du bien libre, à laquelle on retire la valeur du droit d’occuper le logement que garde le vendeur : on obtient la valeur occupée. Une partie de cette somme est payée comptant à la signature, c’est le bouquet, dont le montant se négocie librement. Le reste est converti en rente versée à vie, dont le montant dépend surtout de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur.
Viager occupé ou viager libre : ce qui change
Dans une vente en viager, le vendeur, appelé crédirentier, cède son logement à l’acheteur, le débirentier, contre une rente viagère, éventuellement complétée par un bouquet. La vente se signe chez le notaire, par acte authentique.
En viager libre, l’acheteur peut occuper ou louer le bien dès la signature. En viager occupé, le vendeur continue d’y vivre. Il peut se réserver un droit d’usage et d’habitation, qui lui permet d’habiter le logement sans pouvoir le louer, ou l’usufruit, qui lui permet aussi de le louer et d’en percevoir les loyers. Ce droit conservé a une valeur, qui vient en déduction du prix.
De la valeur libre à la valeur occupée
Aucun texte n’impose une méthode unique pour chiffrer cette décote. Les notaires s’appuient sur des barèmes et tiennent compte de l’âge du vendeur, de la valeur du bien et des loyers qu’il pourrait rapporter. Le barème fiscal de l’usufruit, fixé par l’article 669 du Code général des impôts, peut servir de repère. Il exprime la valeur de l’usufruit en pourcentage de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier.
Âge du vendeur | Valeur de l’usufruit | Valeur du droit d’usage et d’habitation (60 % de l’usufruit) |
De 51 à 60 ans | 50 % | 30 % |
De 61 à 70 ans | 40 % | 24 % |
De 71 à 80 ans | 30 % | 18 % |
De 81 à 90 ans | 20 % | 12 % |
91 ans et plus | 10 % | 6 % |
Le droit d’usage et d’habitation vaut moins que l’usufruit, puisqu’il ne permet pas de louer. L’article 762 bis du même code l’évalue à 60 % de la valeur de l’usufruit. Ces barèmes ont été conçus pour le calcul des droits d’enregistrement : ils donnent un ordre de grandeur, pas un prix imposé.
Bouquet et rente : comment se partage le prix ?
Le bouquet n’est pas obligatoire. Son montant se négocie librement entre vendeur et acheteur. Plus il est élevé, plus la rente est faible, puisque le bouquet vient en déduction de la valeur occupée.
La part restante est transformée en rente viagère, versée chaque mois, chaque trimestre ou chaque année. Pour la calculer, on répartit ce capital sur la durée pendant laquelle le vendeur percevra probablement la rente. C’est là qu’interviennent les tables d’espérance de vie publiées par l’Insee : en 2025, selon les données provisoires, une femme de 75 ans peut espérer vivre encore 15,3 ans en moyenne, et un homme du même âge 12,8 ans. À âge égal, la rente versée à une femme est donc calculée sur une durée plus longue, et elle est plus faible.
Un exemple chiffré pour comprendre
Prenons, à titre d’illustration, une maison estimée 300 000 € libre, vendue en viager occupé par une femme de 75 ans qui se réserve un droit d’usage et d’habitation.
Selon le barème, le droit d’usage et d’habitation vaut 18 % de la valeur du bien, soit 54 000 €. La valeur occupée s’élève donc à 300 000 − 54 000 = 246 000 €. Les parties conviennent d’un bouquet de 60 000 €, soit environ 24 % de la valeur occupée. Il reste 186 000 € à convertir en rente.
En divisant ce capital par l’espérance de vie de la venderesse, 15,3 ans, on obtient une rente d’environ 12 157 € par an, soit environ 1 013 € par mois. Ce calcul simplifié sert à comprendre la logique. Dans la pratique, les professionnels appliquent aussi un taux d’intérêt technique et leurs propres barèmes, ce qui modifie le résultat.
Indexation, fiscalité et réversibilité
L’acte peut prévoir une clause d’indexation, qui révise la rente automatiquement selon un indice, par exemple l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee. Lorsque le bien appartient à un couple, la rente peut être réversible, c’est-à-dire versée en totalité au survivant, ou réductible.
Côté impôt, seule une fraction de la rente est imposable à l’impôt sur le revenu. Elle dépend de l’âge du vendeur lors du premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % au-delà de 69 ans. Dans notre exemple, 30 % de 12 157 €, soit environ 3 647 €, seraient soumis à l’impôt chaque année. Le bouquet n’est pas un revenu, mais il peut relever des plus-values immobilières, avec une exonération possible si le logement était la résidence principale du vendeur.
Qui paie quoi, et que se passe-t-il en cas d’impayé ou de décès rapide ?
L’acte de vente peut répartir librement les charges. À défaut de précision, en viager occupé, le vendeur paie l’entretien courant, les réparations locatives, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. L’acheteur prend en charge les gros travaux au sens des articles 605 et 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières.
Pour sécuriser le paiement, l’acte peut prévoir une clause résolutoire. Elle permet au vendeur de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées. Une clause pénale peut lui permettre de conserver le bouquet en cas de résiliation.
Le viager repose sur un aléa : ni l’acheteur ni le vendeur ne savent combien de temps la rente sera due. Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature d’une maladie dont il était atteint, l’article 1975 du Code civil prive le contrat d’effet, et les héritiers peuvent demander l’annulation de la vente devant le tribunal. Un notaire ou l’ADIL de votre département peut vous aider à vérifier l’équilibre d’une proposition avant de signer.
