À partir du 1er janvier 2027, un impayé de loyer sera constitué dès que la dette atteint 450 €, ou trois mois après le premier défaut de paiement, quel que soit le montant. Le bailleur aura deux mois pour le signaler à la CAF ou à la MSA. Surtout, l’aide au logement sera en principe maintenue, même si le bail est résilié : seule la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) pourra la suspendre, dans des cas précis.
D’où viennent ces nouvelles règles ?
Elles sont fixées par deux décrets du 12 février 2026, publiés au Journal officiel du 13 février. Le décret n° 2026-84 réécrit la procédure de traitement des impayés pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement : APL, allocation de logement familiale (ALF) et allocation de logement sociale (ALS). Le décret n° 2026-83 renforce le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
L’entrée en vigueur a été repoussée au 1er janvier 2027 pour laisser aux CAF et aux caisses de MSA le temps d’adapter leurs systèmes informatiques. La réforme vise les locataires, mais aussi les résidents de logements-foyers et les accédants à la propriété aidés, dont le prêteur est alors traité comme un bailleur.
Une nouvelle définition de l’impayé
Jusqu’au 31 décembre 2026, l’impayé n’est établi que lorsque la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges. Le calcul se fait après déduction de l’aide lorsqu’elle est versée au bailleur, et sur le montant brut lorsqu’elle est versée au locataire. Pour un loyer élevé, ce seuil pouvait être atteint tard.
Le nouveau critère est double. L’impayé est constitué dès que la dette, loyer et charges compris, atteint 450 €. Il l’est aussi trois mois après un premier défaut de paiement, même si la somme due reste inférieure à 450 €.
Prenons un locataire dont le reste à charge est de 350 € par mois et qui en règle seulement 250 €. Avec l’ancienne règle, le seuil de 700 € n’aurait été franchi qu’au septième mois. Avec la nouvelle, l’impayé est constitué au bout de trois mois, alors que la dette n’est que de 300 €.
Ce que le bailleur doit faire
Une fois l’impayé constitué, le bailleur dispose de deux mois pour le signaler à la CAF ou à la MSA, sauf si la dette a été entièrement réglée entre-temps. Ne pas respecter ce délai peut l’exposer à une amende. Le signalement peut se faire en ligne, depuis l’espace réservé aux bailleurs sur le site de la CAF. L’organisme payeur informe ensuite la CCAPEX dans les quinze jours.
Lorsque l’aide est versée au locataire, la CAF ou la MSA propose au bailleur de la recevoir directement : c’est le tiers payant. Cette bascule n’est possible que si le logement est décent et respecte les conditions de peuplement. Un propriétaire qui loue un logement non conforme ne peut donc pas en bénéficier.
Signaler vite a un autre intérêt : cela permet de discuter tôt d’un plan d’apurement, c’est-à-dire d’un échéancier écrit pour rembourser la dette. Le décret ne fixe ni sa durée ni le nombre de mensualités. Mieux vaut qu’il reste réaliste au regard des ressources du locataire.
L’aide au logement maintenue par principe
C’est le changement le plus important pour les locataires. Aujourd’hui, l’aide n’est maintenue en cas d’impayé que si un plan d’apurement est signé, approuvé par l’organisme payeur et respecté, avec reprise du loyer courant. À partir de 2027, elle est maintenue par défaut pour l’allocataire qui ne peut manifestement pas faire face à sa dépense de logement. Elle le reste même après une résiliation judiciaire du bail, tant que l’occupant verse une indemnité d’occupation.
La suspension devient l’exception et relève de la CCAPEX, et non plus de la CAF ou de la MSA. Elle intervient notamment en cas de mauvaise foi constatée par la commission de surendettement. Elle est aussi possible après une décision d’expulsion définitive constatant la mauvaise foi ou des troubles de jouissance, comme un bruit excessif ou des dégradations. L’organisme payeur peut aussi soumettre à la commission le cas d’un allocataire dont il sait qu’il a les moyens de payer. Une suspension prend effet le premier jour du mois suivant sa notification à l’organisme payeur.
Les nouvelles règles s’appliquent aussi aux impayés existants au 1er janvier 2027. Une aide suspendue sous l’ancien régime est alors rétablie, mais sans effet rétroactif. Le rappel des mois non versés reste possible dans trois cas : exécution d’un plan d’apurement signé avant le 1er janvier 2027, signature d’un nouveau bail, ou dette entièrement remboursée.
Accompagnement : ce que proposent la CAF, la MSA et la CCAPEX
L’organisme payeur saisit la CCAPEX dès qu’il a connaissance d’un défaut de paiement, avant même qu’il constitue un impayé. Trois mois après le premier retard, si la dette est toujours là mais inférieure à 450 €, il envoie un courrier rappelant ses obligations à l’allocataire.
Au-delà de 450 €, il propose sous quinze jours un accompagnement et des modalités de traitement de la dette, à condition que le locataire reprenne le paiement de son loyer, même partiellement. Sans réponse dans le mois, la proposition est renouvelée. L’accompagnement peut déboucher sur un plan d’apurement, une demande au fonds de solidarité pour le logement (FSL), une recherche de relogement, un recours devant la commission de médiation Dalo ou un dossier de surendettement.
Concrètement, que faire en cas de difficulté ?
Locataire comme bailleur ont intérêt à agir dès le premier mois de retard plutôt que d’attendre le seuil légal. Quelques réflexes simples :
pour le locataire, continuer à payer une partie du loyer courant, prévenir le bailleur par écrit et répondre aux propositions de la CAF ou de la MSA ;
pour le locataire, se rapprocher d’un travailleur social du département ou de la mairie, qui peut l’aider à solliciter le FSL ;
pour le bailleur, noter la date du premier défaut de paiement, relancer par écrit et signaler l’impayé dans les deux mois ;
pour les deux, formaliser tout accord dans un plan d’apurement daté et signé, et le transmettre à l’organisme payeur.
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