Oui. Le locataire d’un logement loué vide ou meublé comme résidence principale, y compris en bail mobilité, doit s’assurer au minimum contre les risques locatifs. Il remet une attestation à la remise des clés, puis chaque année si le bailleur la demande. Sans attestation, le propriétaire peut faire résilier le bail ou souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, qu’il lui refacture avec une majoration de 10 % au plus.
Quels locataires doivent s’assurer ?
L’obligation figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire. Elle s’applique aux baux d’habitation de résidence principale, que le logement soit vide ou meublé, ainsi qu’au bail mobilité.
La location saisonnière fait exception. Le vacancier n’a pas d’obligation d’assurance habitation, mais il reste responsable des dégâts qu’il cause. Une garantie spécifique, dite responsabilité civile villégiature, permet de s’en prémunir. Les logements de fonction obéissent eux aussi à des règles distinctes.
Le propriétaire bailleur, lui, n’est pas tenu de s’assurer, sauf en copropriété. Dans ce cas, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit avoir une assurance de responsabilité civile pour les dommages causés depuis son lot. En dehors de la copropriété, le bailleur doit seulement veiller à ce que son locataire soit assuré.
Risques locatifs ou multirisque habitation : que couvre chaque garantie ?
La seule garantie exigée par la loi est celle des risques locatifs. Elle indemnise le propriétaire pour les dommages subis par le logement loué à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux dont le locataire est responsable. Elle ne couvre ni les biens personnels du locataire, ni les dommages causés aux voisins.
Garantie | Ce qu’elle couvre | Obligatoire ? |
Risques locatifs | Dommages au logement loué : incendie, explosion, dégât des eaux | Oui |
Recours des voisins et des tiers | Dommages causés aux voisin ou à l’immeuble au-delà du logement | Non |
Multirisque habitation | Risques locatifs, plus les biens mobiliers du locataire et, en général, sa responsabilité civile | Non |
Une multirisque habitation réunit ces garanties dans un même contrat. Un dégât des eaux qui traverse le plancher et abîme l’appartement du dessous n’est en effet pas pris en charge par la seule garantie risques locatifs. Sans assurance adaptée, c’est le locataire qui indemnise lui-même les victimes.
L’attestation : à l’entrée dans les lieux, puis chaque année
L’assurance se prouve par une attestation de l’assureur. Le locataire la remet au bailleur, ou à l’agence, lors de la remise des clés. Il doit ensuite la fournir chaque année, à la demande du propriétaire. La date de renouvellement du contrat est souvent l’occasion de transmettre la nouvelle attestation sans attendre la relance.
Sans attestation, que peut faire le propriétaire ?
Le bailleur a le choix entre deux voies, qui ne se cumulent pas.
La première est la résiliation du bail. Si le contrat contient une clause résolutoire pour défaut d’assurance, le propriétaire fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de s’assurer. Ce commandement doit reproduire les dispositions de la loi, faute de quoi il est nul. Le locataire dispose alors d’un mois pour justifier d’une assurance. Passé ce délai, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Sans clause résolutoire, il doit demander directement la résiliation au juge.
La seconde voie consiste à assurer le logement à la place du locataire. Le bailleur envoie une lettre recommandée avec avis de réception annonçant son intention. Si le locataire n’a toujours pas d’attestation un mois plus tard, le propriétaire peut souscrire une assurance risques locatifs pour son compte. Il lui remet une copie du contrat lors de la souscription, puis à chaque renouvellement.
Le coût est ensuite récupéré sur le locataire, par douzièmes, avec chaque loyer. La somme doit apparaître sur l’avis d’échéance et sur la quittance. Le bailleur peut majorer la prime de 10 % au maximum. Pour une prime annuelle de 200 €, le locataire rembourse ainsi au plus 220 €, soit environ 18,33 € par mois.
Attention : dès l’envoi de ce courrier recommandé, le propriétaire ne peut plus demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance, même si le bail prévoit une clause résolutoire. Il doit donc choisir sa stratégie avant d’écrire.
Comment mettre fin à l’assurance souscrite par le bailleur ?
Le locataire peut à tout moment reprendre la main en souscrivant son propre contrat et en remettant l’attestation au propriétaire. Celui-ci doit alors résilier au plus tôt l’assurance qu’il avait prise. Il en va de même si le locataire quitte définitivement le logement. Le locataire ne rembourse que la part de prime correspondant à la période écoulée jusqu’à la résiliation.
Et en colocation ?
Le logement en colocation doit lui aussi être couvert pour les risques locatifs : au moins un colocataire doit souscrire cette assurance, et une attestation doit être fournie chaque année. La responsabilité de chacun se répartit toutefois selon sa part de loyer. Avec un bail unique, un seul contrat peut être souscrit au nom de tous, à condition que chacun y soit nommé. Avec des baux séparés, chacun s’assure de son côté. Dans les deux cas, chaque colocataire a intérêt à disposer d’une responsabilité civile et à garantir ses propres affaires. À chaque départ ou arrivée d’un colocataire, le contrat commun doit être mis à jour. Le bail peut aussi prévoir que le propriétaire souscrive l’assurance pour le compte des colocataires, avec un remboursement fractionné avec le loyer.
En cas de doute sur votre bail ou sur un courrier reçu du propriétaire, l’ADIL de votre département vous conseille gratuitement.
