Frais de notaire : comment sont-ils calculés et peut-on les réduire ?

Les frais de notaire représentent une part non négligeable de tout achat immobilier. Comprendre leur calcul permet d'anticiper le budget et, parfois, de les alléger. Contrairement à une idée reçue, ces frais ne rémunèrent pas surtout le notaire. La majorité part en impôts et taxes versés à l'État et aux collectivités. Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Depuis 2025, certains départements ont relevé leurs droits de mutation. Voici la composition exacte de ces frais, leur mode de calcul et les astuces concrètes pour les réduire légalement.

La composition des frais de notaire

Le terme prête à confusion. Les frais de notaire ne vont pas majoritairement dans la poche du notaire.

Ils se décomposent en trois blocs. Les droits de mutation (DMTO), versés à l'État et au département, pèsent le plus lourd. Les émoluments rémunèrent le notaire selon un barème réglementé. Les débours couvrent les frais avancés pour les documents administratifs.

Dans l'ancien, les droits de mutation représentent à eux seuls plus de 5 % du prix. Les émoluments du notaire restent minoritaires, autour de 1 %.

Composant	Part approximative	Destinataire
Droits de mutation (DMTO)	~ 5 à 5,8 %	Etat et département
Emoluments du notaire	~ 0,8 à 1 %	Notaire
Débours et formalités	~ 0,5 %	Tiers administratif

Le calcul des frais de notaire en 2026

Le calcul dépend surtout du type de bien. Le neuf et l'ancien suivent des règles différentes.

Dans l'ancien, comptez 7 à 8 % du prix de vente. Les droits de mutation y sont pleins. Pour un achat de 300 000 euros, prévoyez environ 22 000 à 24 000 euros.

Dans le neuf, les frais tombent à 2 à 3 %. Les droits de mutation y sont réduits. Sur le même montant, comptez 6 000 à 9 000 euros. La différence est considérable.

La hausse des DMTO depuis 2025

La loi de finances pour 2025 a changé la donne. Les départements peuvent relever leurs droits de mutation de 0,5 point.

Le plafond passe ainsi de 4,5 % à 5 % du prix de vente. La mesure s'applique du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. Plus de 70 départements ont déjà voté cette hausse.

Concrètement, sur un achat de 300 000 euros, la majoration atteint 1 500 euros. Bonne nouvelle : les primo-accédants en sont exonérés, sous conditions, pour une résidence principale.

Les astuces pour réduire les frais de notaire

Plusieurs leviers existent, tous parfaitement légaux. À la clé, des économies réelles.

Déduisez la valeur du mobilier du prix du bien. Cuisine équipée, meubles, électroménager : ces éléments ne sont pas soumis aux droits de mutation. Conservez les justificatifs.

Négociez une remise sur les émoluments. Depuis 2021, le notaire peut accorder jusqu'à 20 % de remise sur la part dépassant 100 000 euros.

Enfin, le neuf et certains dispositifs réduisent fortement la note. Vérifiez aussi si votre département a maintenu l'ancien plafond de 4,5 %.

Questions fréquentes

Qui touche réellement les frais de notaire ?

Une faible part seulement revient au notaire, sous forme d'émoluments réglementés (environ 1 %). L'essentiel, soit plus de 5 % dans l'ancien, correspond aux droits de mutation versés à l'État et au département. Les débours, eux, remboursent les frais administratifs avancés. Le notaire ne conserve donc qu'une fraction de la somme.

Pourquoi les frais sont-ils plus bas dans le neuf ?

Dans le neuf, les droits de mutation sont fortement réduits par la loi. C'est pourquoi les frais tombent à 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien. L'achat sur plan ou d'un logement neuf permet ainsi d'économiser plusieurs milliers d'euros sur un même montant d'acquisition.

La hausse des DMTO concerne-t-elle tous les acheteurs ?

Non. La hausse de 0,5 point votée depuis 2025 ne s'applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale, sous conditions. Par ailleurs, quelques départements ont choisi de conserver l'ancien plafond de 4,5 %. Vérifiez le taux applicable dans le département où se situe votre futur bien.

Comment réduire légalement ses frais de notaire ?

Déduisez la valeur du mobilier (cuisine, meubles, électroménager) du prix de vente, car il échappe aux droits de mutation. Demandez aussi une remise sur les émoluments, possible jusqu'à 20 % au-delà de 100 000 euros. Enfin, privilégiez le neuf ou un département au plafond réduit quand c'est possible.

Peut-on emprunter les frais de notaire ?

C'est possible mais plus difficile. Beaucoup de banques exigent que l'acheteur finance lui-même les frais de notaire, considérés comme un apport. Certaines accordent toutefois un financement à 110 %, frais inclus. Tout dépend de votre profil, de votre apport et des conditions négociées avec votre établissement prêteur.