À partir du 1er octobre 2026, tout bail de location d'une résidence principale conclu ou renouvelé doit suivre un nouveau contrat type, fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Trois changements principaux : une clause résolutoire obligatoire qui joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet, une rubrique facultative pour le téléphone portable des parties, et une mention sur la servitude de résidence principale. Les baux en cours ne sont pas modifiés.
D'où vient ce nouveau bail de location ?
Le décret n° 2026-596, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Ces modèles sont obligatoires pour les locations régies par la loi du 6 juillet 1989 : location vide, location meublée et colocation à bail unique.
L'objectif est surtout de mettre les contrats types en cohérence avec deux lois récentes :
la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, visant à protéger les logements contre l'occupation illicite ;
la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, sur la régulation des meublés de tourisme.
Depuis 2023, les modèles officiels n'avaient pas été mis à jour, ce qui créait un décalage entre la loi et les contrats signés sur le terrain.
Changement n° 1 : une clause résolutoire intégrée au contrat type
Six semaines au lieu de deux mois
La clause résolutoire permet de mettre fin au bail de plein droit en cas de manquement du locataire. La loi Kasbarian-Bergé a rendu cette clause obligatoire dans les baux d'habitation et a réduit le délai laissé au locataire après un commandement de payer : il est passé de deux mois à six semaines.
Le nouveau contrat type l'intègre désormais noir sur blanc. Le bail est résilié de plein droit pour :
défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ;
non-versement du dépôt de garantie.
La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré par commissaire de justice.
Des causes de résiliation facultatives
Le modèle propose aussi des clauses que les parties peuvent ajouter :
défaut d'assurance du locataire : effet un mois après un commandement resté infructueux ;
troubles de voisinage : uniquement après une décision de justice passée en force de chose jugée ;
non-respect de la servitude de résidence principale, lorsqu'elle s'applique au logement.
Ce que cela change concrètement
La clause résolutoire ne fonctionne pas de façon totalement automatique : le bailleur doit toujours saisir le juge pour faire constater la résiliation, et le juge conserve un pouvoir d'appréciation, notamment pour accorder des délais de paiement dans les conditions prévues par la loi. Le nouveau modèle apporte surtout de la sécurité juridique : un bail rédigé avec l'ancien délai de deux mois pouvait prêter à discussion.
Changement n° 2 : un numéro de téléphone portable facultatif
Le contrat type ajoute une rubrique facultative pour indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur, du locataire et, le cas échéant, des colocataires. L'idée est de faciliter le contact rapide en cas d'impayé, dans une logique de prévention des expulsions.
Cette mention n'est pas obligatoire : un locataire peut refuser de communiquer son numéro sans que cela empêche la signature du bail.
Changement n° 3 : la mention de servitude de résidence principale
La loi Le Meur a créé l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme. Il permet aux communes, dans leur plan local d'urbanisme (PLU), de délimiter des secteurs où les constructions nouvelles doivent être affectées à la résidence principale, afin de limiter la multiplication des meublés de tourisme.
Le nouveau bail comporte une mention dédiée lorsque le logement est concerné par cette servitude de résidence principale. Elle ne s'applique qu'aux logements neufs situés dans les secteurs délimités par un PLU. Pour la grande majorité des biens, notamment dans l'ancien, cette rubrique restera sans objet.
Quels baux sont concernés ?
Situation | Nouveau contrat type obligatoire ? |
Bail signé à partir du 1er octobre 2026 | Oui |
Bail renouvelé (nouveau contrat) à partir du 1er octobre | Oui |
Bail en cours signé avant le 1er octobre 2026 | Non, il reste valable tel quel |
Bail en cours qui se poursuit par tacite reconduction | Non, en principe |
Le décret concerne la location vide, la location meublée et la colocation avec bail unique. Une autre partie du texte, qui modifie le livre VIII du code de la construction et de l'habitation, n'entre en vigueur que le 1er janvier 2027.
Conseils pour les bailleurs
Mettez à jour vos modèles avant toute signature à partir du 1er octobre 2026. Un bail rédigé sur l'ancien modèle expose à des contestations, notamment sur la clause résolutoire.
Ne réécrivez pas les délais légaux : six semaines pour les impayés, un mois pour l'assurance. Une clause moins favorable au locataire serait écartée.
Réclamez chaque année l'attestation d'assurance du locataire : c'est la condition pour pouvoir invoquer la clause correspondante.
Réagissez tôt en cas d'impayé : un contact rapide, puis un commandement de payer si besoin. Plus la procédure démarre tard, plus la dette s'alourdit.
Si vous achetez pour louer, anticipez aussi l'état du logement : le coût des travaux de mise en conformité (décence, performance énergétique) pèse souvent davantage que le formalisme du bail. Les annonces Omizi affichent une estimation du coût des travaux, utile pour calculer votre rendement réel.
Conseils pour les locataires
Vérifiez le modèle utilisé : un bail signé à partir du 1er octobre 2026 doit reprendre le nouveau contrat type.
Contrôlez la clause résolutoire : le délai après commandement de payer doit être de six semaines. Une clause plus sévère n'est pas valable.
Réagissez dès le premier impayé : pendant les six semaines suivant un commandement de payer, régler la dette permet d'éviter la résiliation. Vous pouvez aussi solliciter l'aide du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de votre département ou l'ADIL.
Le numéro de téléphone reste facultatif : vous êtes libre de le donner ou non.
