Vous achetez un appartement à deux sans être mariés ? Si l'un de vous décède, l'autre peut se retrouver copropriétaire avec les parents ou les enfants du défunt. La clause d'accroissement, aussi appelée tontine, évite ce scénario : insérée dans l'acte d'achat, elle prévoit que le survivant est réputé seul propriétaire du bien depuis l'achat. Elle protège donc la propriété, mais pas toujours le portefeuille : un concubin survivant paie des droits de succession au taux de 60 % sur la part reçue, alors que les partenaires de Pacs et les époux en sont exonérés. Voici son fonctionnement, sa fiscalité, un exemple chiffré à Nantes et ses limites.
Comment fonctionne la clause d’accroissement ?
La tontine est une clause du contrat d'achat, rédigée par le notaire, par laquelle chaque acquéreur accepte que la part du premier décédé revienne au survivant. Le survivant est alors considéré comme le seul propriétaire, rétroactivement depuis l'acquisition, et le défunt comme n'ayant jamais été propriétaire.
Conséquence directe : le bien n'entre pas dans la succession du défunt. Service-public.gouv.fr range d'ailleurs les « immeubles soumis à tontine » parmi les éléments exclus de l'actif successoral. Le survivant n'a donc pas à composer avec les héritiers du défunt pour occuper, louer ou vendre le logement.
Ce mécanisme diffère de l'indivision, régime par défaut d'un achat à deux. En indivision, chacun possède une quote-part (par moitié, sauf répartition différente prévue dans l'acte, rappelle service-public.gouv.fr) qu'il transmet à ses propres héritiers.
La clause doit figurer dans l'acte d'acquisition lui-même. Les notaires insistent aussi sur l'aléa : personne ne doit pouvoir prévoir, le jour de la signature, lequel des deux survivra. Des apports très déséquilibrés ou une espérance de vie manifestement différente fragilisent la clause.
Quels droits paie le survivant ?
Le survivant paie en principe des droits de succession sur la part qui lui revient. L'article 754 A du Code général des impôts prévoit en effet que les biens recueillis grâce à une clause d'accroissement sont, fiscalement, réputés transmis à titre gratuit.
Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10) précise que les droits se calculent sur la valeur au jour du décès, au tarif applicable selon le lien entre le défunt et le bénéficiaire. Pour un concubin, considéré comme sans lien de parenté, service-public.gouv.fr indique un taux de 60 % après un abattement de 1 594 €. Le partenaire de Pacs et l'époux survivant sont exonérés de droits de succession.
Une exception existe pour l'habitation principale commune à deux acquéreurs d'une valeur globale inférieure à 76 000 €. Dans ce cas, selon le BOFiP, le survivant acquitte les droits de mutation à titre onéreux, ceux d'une vente, sur la part recueillie, avec la possibilité d'opter pour les droits de succession lorsque c'est plus favorable. Au vu des prix actuels, ce seuil ne concerne plus que des logements modestes.
Exemple chiffré : un couple de concubins qui achète 240 000 € à Nantes
Prenons l'exemple, hypothétique, de Léa et Hugo, concubins sans enfant, qui achètent un appartement de 240 000 € à Nantes pour y vivre. Chacun finance la moitié. Hugo décède dix ans plus tard, quand le bien vaut 260 000 €. Hypothèses : crédit entièrement remboursé, aucun autre bien en jeu.
La part d'Hugo représente 130 000 €. Si Léa en hérite comme concubine, l'assiette taxable atteint 128 406 € après abattement et les droits s'élèvent à 77 043,60 €, soit environ 59 % de la part reçue.
Situation au décès d’Hugo | Ce que reçoit Léa | Droits de succession de Léa |
Indivision, sans testament | Rien : la moitié d’Hugo va à ses héritiers | 0 €, mais elle partage le bien avec eux |
Indivision et testament en faveur de Léa | La moitié d’Hugo | 77 043,60 € |
Tontine entre concubins | La totalité du bien | 77 043,60 € |
Tontine entre partenaires de Pacs ou époux | La totalité du bien | 0 € |
Sans testament ni tontine, Léa reste copropriétaire avec les héritiers d'Hugo, par exemple ses parents : service-public.gouv.fr rappelle que le concubin n'a aucun droit sur l'héritage de son compagnon. Avec la tontine, elle garde l'appartement, mais doit trouver plus de 77 000 € de droits, au risque de devoir vendre. Le Pacs ou le mariage fait tomber cette somme à zéro.
Tontine, indivision, testament, Pacs : quelle protection choisir ?
Chaque outil répond à une partie du problème, et ils se combinent souvent. Le bon choix dépend de votre statut de couple et de vos enfants éventuels.
Indivision avec testament : chacun reste libre de demander le partage, et le testament transmet sa part au survivant, dans la limite de la quotité disponible si le défunt a des enfants ; le concubin paie 60 % de droits.
Pacs : il exonère le partenaire de droits de succession, mais, selon service-public.gouv.fr, les partenaires n'héritent pas l'un de l'autre sans testament. Le Pacs doit donc être complété par un testament ou par une tontine.
Mariage : l'époux est héritier légal et exonéré de droits ; la tontine peut intéresser des époux mariés sous séparation de biens qui veulent garantir au survivant la pleine propriété du logement.
SCI : la société détient le bien et les statuts organisent sa gestion, mais les parts léguées à un concubin restent taxées à 60 %.
Pour un couple non marié, la combinaison la plus protectrice sur le plan fiscal reste souvent le Pacs associé à une tontine ou à un testament.
Les inconvénients à connaître avant de signer
La tontine fige la situation du couple. Tant que les deux acquéreurs sont vivants, aucun ne peut demander le partage judiciaire du bien, contrairement à l'indivision, ni imposer sa vente : toute décision importante exige l'accord des deux.
En cas de séparation, il faut donc s'entendre pour vendre ensemble ou pour qu'un partenaire rachète les droits de l'autre. Un refus peut bloquer la situation durablement. Autre point de vigilance : des enfants d'une précédente union, héritiers réservataires, peuvent contester la clause s'ils estiment qu'elle porte atteinte à leur part. Faites préciser par le notaire, dès l'achat, ce qui se passe en cas de vente ou de rupture.
Avant de signer l'acte d'achat à deux
Faites le point sur votre situation de couple avant le compromis : concubins, pacsés ou mariés n'obtiennent pas la même protection. Demandez au notaire de chiffrer les droits que paierait le survivant selon chaque montage, en tenant compte de vos apports, de vos enfants éventuels et de votre âge. Si vous choisissez la tontine, faites aussi encadrer les cas de séparation et de revente, et ajustez l'assurance emprunteur. Ces règles sont celles en vigueur au 12 octobre 2026. Pour préparer votre achat à deux, consultez les prix immobiliers par commune et les annonces publiées sur Omizi.
