Trois loyers impayés, une boîte aux lettres qui déborde, des volets fermés depuis l’été : tout laisse penser que votre locataire est parti sans rendre les clés. Changer la serrure serait pourtant une infraction. Pour un logement loué vide, la seule voie est la procédure de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 : mise en demeure par commissaire de justice, constat d’abandon un mois plus tard, puis ordonnance du juge des contentieux de la protection, qui résilie le bail et règle le sort des meubles. Comptez plusieurs mois. Voici les interdits, les étapes, les cas particuliers et le règlement des dettes.
Ce que vous n’avez pas le droit de faire, et ce que vous risquez
Tant que le juge n’a pas constaté la résiliation du bail, le logement reste le domicile du locataire, même s’il paraît vide. Vous ne pouvez ni y entrer sans son accord, ni en reprendre possession par vos propres moyens.
Sont notamment à proscrire :
changer les serrures ou faire ouvrir la porte par un serrurier ;
vider le logement, jeter ou vendre les meubles ;
couper l’eau, l’électricité ou le chauffage pour pousser l’occupant à partir.
Un locataire silencieux peut simplement être hospitalisé ou en déplacement. L’article 226-4-2 du Code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans le concours de l’État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Sur le plan civil, la Cour de cassation a jugé le 6 juillet 2017 (n° 16-15.752) qu’une reprise des lieux sans décision de justice ouvre droit à réparation pour le locataire, rapporte l’ANIL.
La procédure de l’article 14-1, étape par étape
La procédure se déroule en deux temps : un constat d’abandon dressé par un commissaire de justice (l’ancien huissier), puis une décision du juge. Elle concerne les logements loués vides et ses modalités sont fixées par le décret n° 2011-945 du 10 août 2011.
Selon service-public.gouv.fr, les indices d’abandon peuvent être l’absence d’attestation d’assurance, un courrier non relevé ou des loyers impayés. Écrivez d’abord au locataire et à sa caution : l’ANIL propose un modèle de lettre pour lui demander de justifier qu’il occupe le logement.
Étape | Qui agit | Délai |
Mise en demeure de justifier de l’occupation | Commissaire de justice | Le locataire dispose d’un mois |
Constat d’abandon et inventaire des biens | Commissaire de justice, avec témoins | À l’expiration de ce mois |
Requête en résiliation et reprise des lieux | Bailleur | Variable |
Ordonnance | Juge des contentieux de la protection | Variable |
Signification de l’ordonnance | Commissaire de justice | Dans les 2 mois, sinon elle est non avenue |
Opposition possible | Locataire | 1 mois après la signification, exécution suspendue |
Procès-verbal de reprise des lieux | Commissaire de justice | Après ce délai |
La mise en demeure et le constat d’abandon
L’article 14-1 permet d’intégrer la mise en demeure à un commandement de payer ou de justifier de l’assurance. Si le locataire ne justifie pas de son occupation dans le mois, le commissaire de justice peut entrer, en présence d’un représentant de la mairie ou d’une autorité de police ou de gendarmerie, ou à défaut de deux témoins majeurs indépendants du bailleur et du commissaire. Il dresse un procès-verbal et un inventaire des biens, en indiquant s’ils semblent avoir une valeur marchande.
La requête et l’ordonnance du juge
Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du lieu du logement par requête, une demande écrite déposée au greffe, sans avocat obligatoire. Selon l’ANIL, il joint le procès-verbal, le bail, la mise en demeure et le décompte des sommes dues. Si l’abandon est établi, l’ordonnance constate la résiliation du bail, ordonne la reprise des lieux et statue sur les impayés et les meubles : vente aux enchères de ceux qui ont une valeur marchande, abandon des autres après un mois laissé au locataire pour les retirer. Les papiers personnels sont conservés deux ans par le commissaire de justice.
Proches présents, décès, squat : d’autres règles s’appliquent
La procédure d’abandon suppose un logement vide, quitté sans prévenir par le locataire. Dans les trois cas suivants, la démarche change.
Des proches sont restés : en cas d’abandon du domicile, l’article 14 de la loi de 1989 maintient le bail au profit du conjoint, du partenaire de Pacs et, s’ils vivaient avec le locataire depuis au moins un an, des descendants, ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge.
Le locataire est décédé : le bail est transféré aux mêmes personnes, sinon il est résilié de plein droit. Les meubles appartiennent à la succession : adressez-vous aux héritiers ou au notaire.
Le logement est squatté : des inconnus sont entrés par effraction, ruse, menace ou violence. Après une plainte, le préfet peut mettre les occupants en demeure de partir (article 38 de la loi du 5 mars 2007) ; selon service-public.gouv.fr, la trêve hivernale ne s’applique pas. Les déloger soi-même reste interdit.
Loyers impayés et dépôt de garantie : comment solder les comptes
Le juge peut, dans la même ordonnance, condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés. Le produit de la vente des biens, après déduction des frais et de votre créance, est consigné à la Caisse des dépôts au profit du locataire, précise l’ANIL.
Le dépôt de garantie n’est pas acquis d’office : il couvre les sommes réellement dues, le solde revenant au locataire. Chaque acte du commissaire de justice est facturé. Une procédure abusive expose enfin à une amende civile pouvant atteindre 10 000 €, rappelle service-public.gouv.fr.
Exemple : un deux-pièces vide à Roubaix
Prenons l’exemple d’un bailleur de Roubaix dont le locataire, qui paie 650 € charges comprises, a cessé de payer en juillet 2026. Hypothèses : dépôt de garantie de 600 €, mise en demeure intégrée à un commandement de payer signifié le lundi 7 septembre 2026, ordonnance rendue mi-novembre et signifiée fin novembre.
Constat d’abandon possible à partir du 8 octobre 2026.
Reprise possible à partir de fin décembre 2026, à l’issue du délai d’opposition.
Sommes dues de juillet à décembre : 6 × 650 €, soit 3 900 €.
Après imputation du dépôt de garantie : 3 300 € à réclamer au locataire ou à sa caution, frais d’actes en plus.
Logement silencieux : les bons réflexes avant d’agir
Suivez cet ordre :
rassemblez les indices et écrivez au locataire et à sa caution ;
mandatez un commissaire de justice pour la mise en demeure ;
attendez le constat puis l’ordonnance, sans toucher à la serrure ni aux meubles ;
faites signifier l’ordonnance dans les deux mois, puis récupérez les clés lors du procès-verbal de reprise.
Si vous envisagez ensuite de vendre, les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi vous donnent un premier repère.
