Prêt immobilier : moduler ou reporter ses mensualités en cas de coup dur, ce que prévoit votre contrat

Un licenciement, un arrêt maladie qui se prolonge, une séparation : la mensualité du crédit immobilier devient trop lourde du jour au lendemain. Avant le premier impayé, plusieurs leviers existent. Si votre offre de prêt contient une clause de modulation ou de report d’échéances, vous pouvez baisser ou suspendre temporairement vos mensualités dans les limites prévues, au prix d’un crédit plus long et plus cher. À défaut, la banque peut accepter un réaménagement, l'assurance emprunteur peut prendre le relais et le juge peut suspendre le remboursement jusqu'à 2 ans. Voici les solutions, leur ordre et le coût réel d'un report de 6 mois.

Modulation et report : ce que votre offre de prêt prévoit, ou non

Moduler ou reporter ses échéances n'est pas un droit automatique : vous ne pouvez l'imposer que si votre contrat le prévoit, sinon il faut l'accord de la banque. L'ANIL rappelle que les mensualités peuvent être constantes ou modulables, avec une incidence possible sur la durée du prêt.

La modulation des échéances

Moduler, c'est changer le montant de la mensualité en cours de prêt. À la baisse, vous payez moins chaque mois, mais la durée s'allonge et le coût total augmente. À la hausse, vous remboursez plus vite et payez moins d'intérêts.

Le report ou la pause d'échéances

Le report suspend vos paiements pendant quelques mois. Il peut être total (vous ne payez rien) ou partiel (vous ne payez que les intérêts). Dans les deux cas, les intérêts continuent de courir.

Dans votre offre, repérez :

• le délai avant une première demande et la fréquence autorisée ;

• l'amplitude maximale de modulation et l'allongement total permis ;

• la durée maximale d'un report, total ou partiel ;

• les frais éventuels et l'obligation d'être à jour de ses paiements.

Combien coûte un report de 6 mois ?

Dans le cas chiffré ci-dessous, 6 mois de pause coûtent entre 2 839 € et 3 680 € d'intérêts en plus, selon que vous réglez ou non les intérêts entre-temps. Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans à taux fixe de 3,50 %, soit une mensualité de 1 159,92 € hors assurance et 78 381 € d'intérêts au total. Après 5 ans de remboursement, le capital restant dû s'élève à 162 253 € et l'emprunteur demande 6 mois de pause.

Hypothèses : le prêt se termine 6 mois plus tard que prévu ; en report total, les 2 860 € d'intérêts de la pause sont ajoutés au capital, remboursé sur les 15 années restantes. Le calcul exclut l'assurance et d'éventuels frais d'avenant.

Assurance emprunteur : quelles garanties peuvent payer à votre place ?

Selon service-public.gouv.fr, votre contrat d'assurance prévoit peut-être la prise en charge des mensualités en cas de décès, d'invalidité, d'incapacité ou de perte d'emploi. Tout dépend des garanties souscrites.

L'ANIL distingue notamment :

• l'incapacité temporaire de travail (ITT), quand vous êtes temporairement inapte à exercer votre activité ;

• l'invalidité permanente, totale (IPT) ou partielle (IPP), quand l'inaptitude est définitive ;

• la perte d'emploi, garantie facultative qui couvre un licenciement indemnisé par l'assurance chômage, pour une durée limitée.

Deux délais réduisent la couverture. Le délai de carence est la période, après la souscription, pendant laquelle vous ne pouvez pas faire jouer la garantie. Le délai de franchise est la période, après le sinistre, qui reste à votre charge. Vérifiez aussi la quotité, c'est-à-dire la part du prêt couverte pour chaque emprunteur.

Si la banque refuse : renégociation, rachat ou juge

La banque n'est pas obligée d'accepter un réaménagement hors contrat, rappelle service-public.gouv.fr, qui conseille d'envoyer la demande par lettre recommandée avec avis de réception. Voici les autres solutions.

L'article L314-20 du Code de la consommation permet au juge de suspendre le remboursement, notamment en cas de licenciement, dans les conditions de l'article 1343-5 du Code civil, qui plafonne les délais de grâce à deux ans. Vous saisissez par requête le juge des contentieux de la protection, pièces à l'appui : ressources, charges, cause des difficultés.

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

Laisser filer les impayés expose à un fichage, puis au remboursement immédiat de tout le prêt. Le premier risque est l'inscription au FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), géré par la Banque de France.

Pour un crédit à échéances mensuelles, l'inscription devient possible lorsque le retard atteint le montant des deux dernières échéances. La banque doit d'abord vous prévenir : vous disposez alors de 30 jours pour régulariser. L'inscription dure au maximum 5 ans et est effacée dès le paiement de l'arriéré.

Si les impayés persistent, la banque peut prononcer la déchéance du terme, en principe après une mise en demeure restée sans effet : le capital restant dû devient immédiatement exigible. Le dossier de surendettement, gratuit, s'adresse aux personnes de bonne foi dans l'impossibilité manifeste de faire face à leurs dettes. Le dépôt entraîne l'inscription au FICP pendant la procédure, selon la Banque de France.

Coup dur : la méthode pour agir avant le premier impayé

Plus vous agissez tôt, plus vous gardez le choix. Commencez par relire votre offre de prêt et votre contrat d'assurance, clause par clause, et déclarez sans attendre tout arrêt de travail ou licenciement à l'assureur. Écrivez ensuite à votre banque avant la première échéance manquée, en joignant vos justificatifs : bulletins de salaire, attestation de chômage ou arrêt de travail, budget mensuel détaillé. En cas de refus, consultez l'ADIL de votre département avant de saisir le juge ou la Banque de France.

Si la vente du logement devient une option, les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi permettent d'en situer la valeur.