Pour bénéficier du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) avec un logement ancien, il faut aujourd'hui réaliser des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'achat, dans un appartement situé en immeuble collectif. Le logement doit ensuite être loué nu, à loyer plafonné, pendant au moins 9 ans. En échange, vous déduisez chaque année de vos revenus locatifs un amortissement de 3 % à 4 % d'une partie de la valeur du bien. Une proposition de loi en cours d'examen pourrait assouplir ces conditions dans l'ancien, mais elle n'est pas encore adoptée.
Le dispositif Jeanbrun, c'est quoi ?
Le statut du bailleur privé a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il porte le nom du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, et a été présenté comme l'un des outils de la « relance logement ».
Il repose sur un principe emprunté à l'immobilier d'entreprise : l'amortissement. Le propriétaire qui loue nu peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son logement, comme s'il constatait son usure. Cette déduction s'ajoute aux charges habituelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien…) et diminue le revenu foncier imposable.
Calendrier : le dispositif vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les conditions communes au neuf et à l'ancien
Logement situé dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont aujourd'hui exclues.
Location nue à titre de résidence principale du locataire.
Locataire extérieur au foyer fiscal et à la famille proche du bailleur.
Mise en location dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement.
Engagement de location d'au moins 9 ans, joint à la déclaration de revenus de l'année d'acquisition ou d'achèvement.
Loyer plafonné selon le niveau choisi : intermédiaire, social ou très social. Les plafonds varient selon la zone géographique et sont fixés par voie réglementaire. Vérifiez-les avant de fixer votre loyer.
Quels travaux dans l'ancien pour être éligible ?
Au moins 30 % du prix d'acquisition
Le logement ancien est éligible si vous y réalisez des travaux d'amélioration, notamment énergétiques, représentant au moins 30 % du prix d'achat. Pour un appartement acheté 150 000 €, il faut donc au moins 45 000 € de travaux.
Les travaux visés sont ceux qui améliorent le logement : rénovation énergétique (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation), mais aussi réhabilitation (électricité, plomberie, salle d'eau, redistribution des pièces). L'entretien courant et la décoration ne suffisent pas à atteindre le seuil. En copropriété, l'isolation par l'extérieur ou le changement d'un chauffage collectif peuvent nécessiter un vote en assemblée générale.
Une exigence de performance énergétique
Le texte en vigueur est présenté comme exigeant une classe A ou B au DPE après travaux. C'est un niveau élevé pour un logement ancien, que l'on ne peut guère atteindre sans une rénovation globale. Avant d'acheter, faites chiffrer les travaux et estimer le DPE atteignable par un professionnel. Ne vous fiez pas au seul seuil de 30 %.
Une réforme en discussion
Une proposition de loi examinée au printemps et à l'été 2026 prévoit d'assouplir le volet ancien. Les versions votées par l'Assemblée nationale (28 mai 2026) et par le Sénat (juillet 2026) diffèrent sur plusieurs points :
seuil de travaux abaissé à 20 % ou supprimé ;
ouverture aux maisons individuelles ;
exigence énergétique remplacée par un gain de classes DPE ou un plancher en classe D ;
exclusion des systèmes de chauffage fossiles dans certaines versions.
Au 23 septembre 2026, ces changements ne sont pas définitivement adoptés. Les règles de la loi de finances (30 % de travaux, logement collectif) restent donc celles qui s'appliquent. Un achat conclu aujourd'hui doit les respecter.
Taux d'amortissement et plafonds
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition : les 20 % restants sont réputés correspondre au terrain, qui ne s'amortit pas.
Niveau de loyer | Taux annuel dans le neuf | Taux annuel dans l’ancien rénové |
Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
Social | 4,5 % | 3,5 % |
Très social | 5,5 % | 4 % |
L'amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond monte à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la part de logements loués en social ou en très social est suffisante (au moins la moitié des loyers concernés).
La façon dont le montant des travaux est pris en compte dans la base amortissable n'est pas présentée de la même façon par tous les commentateurs. Faites confirmer ce point par votre notaire ou un conseiller fiscal pour votre projet.
Et le déficit foncier ?
L'amortissement et les charges diminuent vos revenus fonciers. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La part des intérêts d'emprunt reste imputable sur les seuls revenus fonciers. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les règles exactes d'imputation de la part issue de l'amortissement méritent d'être vérifiées avec un professionnel avant de bâtir une simulation.
Exemple chiffré simple
Vous achetez un appartement ancien à 150 000 € dans un immeuble collectif, vous faites 50 000 € de travaux (33 % du prix) et vous le louez en loyer intermédiaire.
Base amortissable (hors travaux) : 150 000 € × 80 % = 120 000 €
Amortissement annuel : 120 000 € × 3 % = 3 600 €, sous le plafond de 8 000 €
Si votre tranche marginale d'imposition est de 30 %, l'amortissement fait baisser l'impôt sur le revenu d'environ 1 080 € par an, auxquels s'ajoute l'effet des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.
Cet exemple n'intègre ni les travaux dans la base, ni les charges, ni les intérêts. Seule une simulation complète dira si l'opération est rentable, compte tenu d'un loyer inférieur au marché pendant 9 ans.
Jeanbrun dans l'ancien : faut-il se lancer ?
Tant que la réforme n'est pas adoptée, le statut du bailleur privé dans l'ancien suppose un appartement en immeuble collectif, au moins 30 % du prix d'achat en travaux et une performance énergétique élevée après rénovation, en échange d'un amortissement de 3 à 4 % et d'un loyer plafonné pendant 9 ans. L'avantage fiscal est réel, mais il ne compense pas toujours un loyer inférieur au marché.
Avant toute offre, faites chiffrer les travaux et le DPE atteignable, puis confiez une simulation complète à votre notaire ou à un conseiller fiscal. Pour repérer un appartement à rénover, les annonces Omizi affichent une estimation du coût des travaux, pratique pour tester le seuil de 30 %.
