Expatrié, vous voulez acheter un appartement en France pour le louer ou préparer votre retour ? Rien ne l'interdit, et une procuration établie à distance vous évite de venir signer chez le notaire. Les loyers restent imposables en France, au taux minimum de 20 % sauf option pour le taux moyen, avec des prélèvements sociaux réduits à 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse. Voici comment signer à distance, emprunter et calculer vos impôts, avec un exemple chiffré à Lille.
Un non-résident peut-il acheter librement en France ?
Oui : ni la nationalité ni le pays de résidence n'y font obstacle. Selon les notaires de France, un bien immobilier relève de la loi du lieu où il se trouve, donc de la loi française.
Le notaire étudie toutefois votre nationalité, votre régime matrimonial et votre résidence, qui déterminent les droits de votre conjoint. Depuis le 17 août 2015, un règlement européen soumet en principe la succession, y compris d'un bien situé en France, à la loi du pays de résidence habituelle du défunt. Le notaire contrôle aussi la provenance des fonds et peut alerter Tracfin, le service de lutte contre le blanchiment, en cas de doute sérieux.
Comment signer sans venir en France ?
Vous donnez procuration, c'est-à-dire mandat, à une personne qui signera à votre place. Lorsque l'acte exige la forme authentique, comme une hypothèque garantissant votre prêt, la procuration doit elle aussi être authentique, sous peine de nullité, précisent les notaires de France. Trois solutions existent depuis l'étranger :
la procuration notariée à distance : depuis le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, un notaire français la reçoit par visioconférence ;
la procuration authentique établie par un notaire local, dans les pays de notariat de type civil, traduite si nécessaire puis légalisée ou apostillée (Convention de La Haye du 5 octobre 1961) ;
la procuration sous seing privé, dont la signature est certifiée par le consulat ou un officier public, réservée aux actes qui n'exigent pas la forme authentique.
Quel crédit immobilier quand on vit hors de France ?
Les règles générales s'appliquent : selon service-public.gouv.fr, le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus et la durée du prêt ne dépasse généralement pas 25 ans. Après réception de l'offre, vous disposez de 10 jours de réflexion incompressibles.
Les banques peuvent toutefois se montrer plus exigeantes avec un non-résident (apport, justificatifs traduits, revenus en devises exposés au risque de change), et leurs conditions varient : comparez-en plusieurs.
La banque peut exiger une assurance emprunteur, mais vous pouvez choisir un autre assureur aux garanties équivalentes, et en changer à tout moment. Aucun questionnaire de santé n'est demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt prend fin avant vos 60 ans.
Comment sont imposés les loyers d’un non-résident ?
Les loyers d'un logement situé en France sont des revenus de source française, à déclarer en ligne chaque année, sous réserve de la convention fiscale applicable. Loué vide, le logement produit des revenus fonciers : micro-foncier avec un abattement de 30 % si les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, ou régime réel, sur option valable 3 ans, pour déduire intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance et travaux. Loué meublé, il relève des bénéfices industriels et commerciaux.
Selon impots.gouv.fr, l'impôt est calculé au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025, et de 30 % au-delà. Si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus faible, vous pouvez le demander.
S'y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers et 18,6 % sur la location meublée, selon service-public.gouv.fr. Si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen ou de la Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, sur attestation sur l'honneur.
Exemple chiffré : un expatrié en Allemagne achète un T2 à Lille
Prenons l'exemple, hypothétique, de Julien, ingénieur à Munich affilié à la sécurité sociale allemande. Il achète à Lille un T2 de 45 m² à 165 000 €, proche du prix médian des deux-pièces lillois vendus en 2025 (161 000 € selon les données DVF de l'État). Il emprunte 120 000 € et loue vide 720 € par mois hors charges, loyer à vérifier au regard de l'encadrement des loyers lillois. Hypothèses : année pleine de location, aucun autre revenu français, taux minimum de 20 %, et au réel 3 500 € d'intérêts, 950 € de taxe foncière et 650 € d'autres charges.
Régime | Revenu imposable | Impôt (20 %) | Prélèvement (7,5 %) | Total |
Micro-foncier | 6 048 € | 1 209,60 € | 453,60 € | 1 663,20 € |
Réel | 3 540 € | 708 € | 265,50 € | 973,50 € |
Ici, le régime réel l'emporte. S'il vivait au Canada, Julien paierait 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 1 040,26 € au micro-foncier au lieu de 453,60 €.
Revente, IFI et taxes locales : ce qui vous attend
À la revente, la plus-value se calcule comme pour un résident, abattements pour durée de détention compris. Elle est taxée à 19 %, selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % pour les affiliés à un régime de sécurité sociale européen. Autres points à anticiper :
un représentant fiscal accrédité est obligatoire, sauf si vous résidez dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège, si le prix ne dépasse pas 150 000 € ou si la plus-value est exonérée (impots.gouv.fr) ;
les ressortissants européens domiciliés en France au moins 2 ans de façon continue par le passé peuvent, sous conditions de délai, être exonérés dans la limite de 150 000 € de plus-value ;
l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne vise que vos biens immobiliers situés en France, si leur valeur nette dépasse 1 300 000 € ;
loué vide comme résidence principale, le logement échappe à la taxe d'habitation, pas à la taxe foncière ; meublé et gardé à votre disposition, il supporte la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Préparer votre achat à distance, étape par étape
Commencez par consulter un notaire, même en visioconférence : il examinera votre régime matrimonial, la loi applicable à votre succession et la forme de procuration adaptée. Sollicitez plusieurs banques avant de signer une promesse, puis comparez micro-foncier et régime réel en tenant compte de votre affiliation sociale. Les seuils cités valent au 9 octobre 2026 et peuvent évoluer avec le budget 2027, encore en discussion. Pour repérer un bien et comparer les marchés, consultez les annonces et les prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.
