Acheter une passoire thermique (DPE F ou G) peut être une vraie bonne affaire si la décote à l’achat dépasse le coût des travaux de rénovation énergétique. Dans le cas inverse, c’est un gouffre. Tout repose donc sur un calcul simple : comparer la remise obtenue grâce au mauvais DPE au budget nécessaire pour remonter le bien d’une ou deux classes.
Pourquoi les passoires thermiques se vendent moins cher ?
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. Depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être mis en location (nouveaux baux et renouvellements) ; les F suivront au 1er janvier 2028 et les E en 2034. Cette pression réglementaire pousse de nombreux propriétaires à vendre plutôt qu'à rénover, ce qui crée des opportunités.
Résultat : une décote de plus en plus marquée. Selon le bilan annuel des Notaires de France (transactions 2024), une maison classée G se vend en moyenne autour de 25 % moins cher qu'une maison équivalente classée D ; pour un appartement, l'écart est d'environ 12 %. En règle générale, chaque classe d'énergie perdue représente environ -4 % de valeur sur un appartement et -8 % sur une maison.
Attention : la décote varie énormément selon le marché
Ces moyennes cachent de fortes disparités. En zone tendue comme Paris, la rareté des biens limite la décote (parfois quelques pourcents seulement). À l'inverse, dans les marchés détendus et en zone rurale, elle peut dépasser 20 à 25 %. La localisation est donc le premier facteur à intégrer dans votre calcul.
Chiffres indicatifs issus d'études de marché (Notaires de France, SeLoger). À vérifier localement, car la valeur verte dépend fortement de la ville et du type de bien.
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Pour sortir un logement du statut de passoire, il faut généralement agir sur l'isolation (murs, combles, fenêtres) et le chauffage. Les ordres de grandeur observés :
Objectif | Budget indicatif 2026 |
Sortir un logement de la classe G (env. 60 m²) | 20 000 à 45 000 € |
Rénovation énergétique d’ampleur (gain de 2 classes) | 30 000 à 70 000 € + |
Isolation des combles (poste prioritaire) | 20 à 70 €/m² |
Fourchettes indicatives, à confirmer par un audit énergétique et des devis RGE. Les montants dépendent fortement de la surface et de l'état initial.
Le calcul décote vs travaux, étape par étape
Pour savoir si l'affaire est bonne, raisonnez en coût de revient total :
1. Estimez la décote : comparez le prix demandé à celui d'un bien équivalent classé D dans le même secteur.
2. Chiffrez les travaux : appuyez-vous sur l'audit énergétique (obligatoire à la vente d'un F ou G) et sur des devis.
3. Déduisez les aides : MaPrimeRénov', éco-PTZ, certificats d'économie d'énergie (CEE) peuvent réduire nettement la facture.
4. Comparez : si décote + valeur verte gagnée dépasse travaux nets d'aides, l'opération est intéressante.
Exemple chiffré indicatif : un bien décoté de 40 000 € par rapport à un équivalent classé D, dont la rénovation revient à 30 000 € après aides, dégage une marge théorique de 10 000 €, sans compter la revalorisation liée au meilleur DPE. À l'inverse, une décote de 10 000 € face à 35 000 € de travaux signale un gouffre potentiel.
Le bon réflexe avant d'acheter
Ne raisonnez jamais sur le seul prix d'achat. La règle d'or : prix + travaux = coût réel. C'est exactement la logique d'Omizi, où chaque bien à rénover affiche le prix et une estimation des travaux côte à côte, pour mesurer d'emblée le vrai coût d'une passoire avant de se lancer.
Pensez aussi à la réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026 : le nouveau mode de calcul a fait changer de classe des centaines de milliers de logements chauffés à l'électricité, parfois sans aucun travaux. Un bien « limite » peut donc avoir gagné une classe.
Acheter une passoire thermique peut être une excellente opération… à condition que la décote couvre les travaux nets d'aides. Faites le calcul poste par poste, appuyez-vous sur l'audit énergétique, et ne jugez jamais le bien sur son seul prix affiché.
Un bien F ou G dans le viseur ? Estimez le coût des travaux et trouvez des artisans RGE près de chez vous sur Omizi pour calculer sa rentabilité réelle.
FAQ : acheter une passoire thermique
Peut-on encore acheter un logement classé G en 2026 ?
Oui, la vente d'un bien F ou G reste autorisée. Seule la mise en location d'un G est interdite depuis 2025 (F en 2028, E en 2034).
Quelle décote espérer sur une passoire thermique ?
En moyenne 5 à 25 % selon la classe, la ville et la tension du marché, faible en zone tendue, forte en zone détendue.
Le vendeur doit-il fournir un audit énergétique ?
Oui, l'audit énergétique est obligatoire à la vente d'un logement classé F ou G. Il détaille des scénarios de travaux chiffrés, précieux pour votre calcul.
Quelles aides pour rénover une passoire ?
Principalement MaPrimeRénov', l'éco-PTZ et les CEE. Les montants dépendent des revenus et de l'ampleur des travaux ; vérifiez votre éligibilité avant d'acheter.
Acheter une passoire pour louer, est-ce risqué ?
Oui sans rénovation : un G ne peut plus être loué. Il faut intégrer le coût et le délai des travaux avant toute mise en location.