La notion de zone tendue est aujourd’hui incontournable dans l’immobilier. Elle concerne les communes où la demande de logements est largement supérieure à l’offre, entraînant une pression sur les prix, des difficultés d’accès au logement et des régulations spécifiques comme l’encadrement des loyers ou la réduction du préavis locatif. Mais la carte des zones tendues évolue régulièrement, notamment pour s’adapter aux dynamiques du marché. Alors, quelles sont les nouvelles villes classées en zone tendue récemment ? Que faut-il savoir pour 2025 et 2026 ? Voici le point complet.
Qu’est-ce qu’une zone tendue en immobilier ?
Une zone est dite « tendue » lorsqu’elle répond à des critères précis fixés par décret :
Forte densité de population,
Déséquilibre marqué entre offre et demande de logements,
Niveaux élevés de loyers et de prix immobiliers,
Difficultés d’accès au logement social ou privé.
Ce classement a des conséquences concrètes pour les propriétaires et les locataires. En zone tendue, on applique notamment :
Un préavis locatif réduit à un mois (au lieu de trois pour une location vide),
Une surtaxe sur les logements vacants (TLV),
Et dans certaines villes, l’encadrement des loyers.
Les dernières villes ajoutées aux zones tendues
Face à l’évolution rapide du marché, plusieurs nouvelles villes ont intégré le zonage tendu récemment, soit par décret national, soit via des dispositifs expérimentaux.
Le Pays Basque et le littoral basque
Depuis novembre 2024, 24 communes du Pays Basque sont entrées dans un dispositif d’encadrement des loyers similaire à celui des grandes métropoles. Cela concerne notamment :
Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Urrugne, Ascain, Ustaritz…
Ces communes connaissent une pression locative très forte, accentuée par la location saisonnière et la faible rotation des logements. Elles sont désormais considérées comme zones tendues, bien qu’ayant obtenu cette reconnaissance à travers une procédure spécifique.
De nouvelles communes reclassées en zone B1
Un arrêté du 5 septembre 2025 a reclassé plus de 400 communes dans le zonage ABC, dont 247 en zone B1, c’est-à-dire en zone tendue. Parmi les villes nouvellement concernées, on retrouve :
Saint-Quentin (02), Charleville-Mézières (08),
Narbonne (11), Dieppe (76),
Albi (81), Cambrai (59), Saint-Amand-les-Eaux (59),
Liévin, Loon-Plage, Pau, et bien d'autres.
Ces reclassements sont liés à la hausse des prix et à la raréfaction de l’offre, même dans des villes moyennes auparavant jugées accessibles.
Des extensions prévues en Île-de-France
Certaines intercommunalités d’Île-de-France, comme Grand-Orly Seine Bièvre, Val Parisis ou Cergy-Pontoise, sont en cours d’évaluation pour rejoindre les zones où l’encadrement des loyers pourrait être appliqué. Ces territoires font face à une tension croissante, en lien avec la proximité de Paris, la densification et la forte demande locative.
Liste des grandes villes déjà en zone tendue
En dehors des nouveautés, plusieurs grandes métropoles sont historiquement classées en zone tendue, avec encadrement des loyers déjà en place :
Paris et sa petite couronne (93, 92, 94),
Lyon et Villeurbanne,
Lille, Hellemmes, Lomme,
Montpellier,
Bordeaux,
Grenoble-Alpes Métropole.
Ces villes restent fortement surveillées par l’État en raison de marchés immobiliers très tendus, où l’écart entre les revenus et les loyers devient critique.
Quelles conséquences pour les habitants et propriétaires ?
Le classement en zone tendue a des effets directs sur les droits et obligations de chacun :
Pour les locataires : préavis réduit à 1 mois pour quitter un logement vide ; plafonnement des hausses de loyers lors du renouvellement de bail.
Pour les propriétaires : obligation de respecter les plafonds de loyers dans les villes sous encadrement ; taxation possible en cas de logement vacant ; limites sur les révisions de loyers.
Ces règles visent à freiner la spéculation et à permettre un accès plus équitable au logement, notamment pour les foyers modestes et les jeunes actifs.
Comment savoir si une commune est en zone tendue ?
Pour connaître le statut exact d’une commune, le plus sûr est de consulter :
Le simulateur officiel sur le site service-public.fr,
La liste actualisée des zones tendues, publiée par décret et régulièrement mise à jour,
Les arrêtés municipaux ou préfectoraux dans les villes ayant obtenu une dérogation (comme au Pays Basque).
Il est également possible de se rapprocher d’un notaire ou d’un agent immobilier pour obtenir une information fiable lors d’une location ou d’un achat.
Des évolutions à surveiller pour 2026
Avec la poursuite de la pression immobilière dans de nombreuses régions françaises, d’autres villes moyennes ou communes périurbaines pourraient à leur tour intégrer le dispositif. Le gouvernement actualise régulièrement le zonage pour tenir compte de l’évolution du marché et des besoins locaux.
Une carte en mouvement face à la tension immobilière
L’extension des zones tendues témoigne de la transformation rapide des dynamiques immobilières en France, bien au-delà des grandes métropoles. Pour les propriétaires, les bailleurs comme les locataires, rester informé de ces changements est essentiel pour anticiper les impacts fiscaux, réglementaires et financiers. La carte des zones tendues s’élargit, et chaque nouvelle commune ajoutée vient rappeler que l’accès au logement reste un enjeu majeur à l’échelle nationale.
L’ajout de nouvelles communes en zone tendue reflète l’évolution des déséquilibres immobiliers sur tout le territoire. Pour chaque projet locatif ou d’investissement, vérifier ce classement devient indispensable afin d’anticiper les règles applicables et sécuriser son opération.
