Un courrier recommandé arrive : le propriétaire de votre immeuble lillois l'a divisé en lots de copropriété et vous propose d'acheter votre T2. Lors de la première vente d'un logement après la division d'un immeuble, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acheter en priorité, au prix proposé, et dispose de deux mois pour se décider. Si l'immeuble entier de plus de cinq logements est vendu d'un bloc, l'acheteur doit soit proroger les baux, soit laisser les locataires préempter. Voici les délais, les protections renforcées face aux grands bailleurs et les recours.
Quel droit pour le locataire quand l’immeuble est vendu lot par lot ?
Le locataire peut acheter son logement avant tout autre acquéreur. L'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 impose au bailleur, avant la première vente consécutive à la division ou à la subdivision d'un immeuble, de notifier au locataire le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité de cette vente.
Selon notaires.fr et l'ADIL de Paris, l'offre est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par commissaire de justice et reste valable deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte dispose ensuite de deux mois pour signer l'acte, ou de quatre mois s'il indique recourir à un prêt. Si la vente n'est pas signée dans ce délai, son acceptation est nulle de plein droit.
Ce droit a des limites. Depuis une décision du Conseil constitutionnel du 9 janvier 2018 (n° 2017-683 QPC), il ne profite pas au locataire dont le bail est postérieur à la division. Il ne s'applique pas non plus aux ventes entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré, ni aux ventes à un organisme HLM.
Et si le logement est finalement vendu moins cher ?
Le locataire retrouve une priorité. Selon l'article 10, tel que reproduit par le Conseil constitutionnel, si le propriétaire vend à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier ces conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette seconde offre reste valable un mois. Le 22 janvier 2014 (n° 12-28099), la Cour de cassation a aussi jugé que le bailleur ne peut pas exiger un acompte de 10 % pour accepter l'offre.
Que se passe-t-il quand l'immeuble est vendu en bloc ?
L'acheteur d'un immeuble entier doit choisir : proroger les baux ou laisser les locataires préempter. L'article 10-1 de la loi de 1975, issu de la loi du 13 juin 2006 dite loi Aurillac, vise la vente en une seule fois d'un immeuble d'habitation ou mixte de plus de cinq logements.
Selon les notaires de Paris, si l'acquéreur s'engage dans l'acte à proroger les baux en cours pour que chaque locataire dispose de son logement pendant six ans à compter de la signature, le droit de préemption ne s'applique pas. À défaut, chaque locataire reçoit une offre portant sur son propre logement, valable quatre mois. Sont exclus notamment l'acquéreur parent ou allié jusqu'au quatrième degré, les organismes HLM et l'exercice par la commune de son droit de préemption urbain.
La vente en bloc ne neutralise pas la suite : selon l'ANIL, la Cour de cassation a jugé le 16 novembre 2005 que la revente par lots d'un immeuble divisé puis cédé en entier à une société d'investissement restait la première vente par lots, soumise au droit de préemption.
Quelles protections face aux grands bailleurs ?
Quand le vendeur est un bailleur institutionnel, deux protections s'ajoutent. Selon notaires.fr, les accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 s'imposent à certains bailleurs personnes morales qui vendent plus de dix logements dans un même immeuble. Ils prévoient notamment :
une information des locataires et de leurs associations, avec une réunion préalable ;
une notice sur l'état de l'immeuble et les travaux, remise à chaque locataire ;
un délai de trois mois entre cette information et l'envoi de l'offre de vente.
Le 18 janvier 2012, rapporte l'ANIL, la Cour de cassation a retenu la nullité d'un congé pour vente délivré sans cette information.
L'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 vise, lui, les ventes par lots de plus de cinq logements, seuil abaissé par la loi ALUR. Selon l'ADIL de Paris, si le congé pour vente intervient moins de deux ans avant la fin du bail, le locataire peut rester au moins deux ans à compter de sa notification.
Congé pour vendre : comment s'articule-t-il avec la préemption ?
Deux droits de préemption peuvent se succéder. Le premier naît de la première vente après division, en cours de bail. Le second, prévu par l'article 15 de la loi de 1989, joue si un propriétaire veut ensuite vendre le logement libre : il donne congé au moins six mois avant la fin du bail, avec le prix, et le locataire peut acheter pendant les deux premiers mois du préavis.
Situation | Texte | Délai pour accepter | Si le locataire refuse |
Première vente après division | Art. 10, loi de 1975 | 2 mois | Le bail continue |
Vente en bloc de plus de 5 logements, sans prolongation | Art. 10-1, loi de 1975 | 4 mois | Le bail continue |
Vente du logement libre en fin de bail | Art. 15, loi de 1989 | 2 premiers mois du préavis | Départ à la fin du bail |
Selon notaires.fr, si le bail se termine moins de trois ans après l'achat d'un logement occupé, le nouveau propriétaire ne peut donner congé pour vendre qu'au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction.
Exemple : un T2 vendu lot par lot à Lille
Cas hypothétique : Inès loue depuis 2019 un T2 de 42 m² dans un immeuble lillois que son propriétaire divise en 2026. Elle reçoit le 2 novembre 2026 une offre à 168 000 € et a jusqu'au 2 janvier 2027 pour répondre. Elle accepte le 14 décembre 2026 en indiquant qu'elle empruntera : la vente devra être signée au plus tard le 14 avril 2027. Si elle avait refusé et que son propriétaire avait ensuite accepté de céder le lot 158 000 € à un tiers, le notaire aurait dû lui notifier cette baisse de 10 000 € avant la vente, avec un mois pour l'accepter.
Garder la main sur son logement
Dès qu'un courrier évoque une division ou une vente, notez sa date de réception : tous les délais en dépendent. Vérifiez que votre bail est antérieur à la division et que l'offre précise prix et conditions, puis consultez votre banque sans attendre. Si vous ne souhaitez pas acheter, votre bail continue aux mêmes conditions, et seul un congé régulier pourra y mettre fin. Pour juger si le prix proposé est cohérent, comparez-le aux prix immobiliers par commune publiés sur Omizi.
