Vous allez démolir une annexe collée à la maison voisine, creuser un sous-sol ou couler des fondations le long d’un mur mitoyen. Quelques mois plus tard, le voisin signale une fissure dans son salon, et personne ne peut dire si elle existait avant. Le référé préventif règle cette question à l’avance : le maître d’ouvrage demande au président du tribunal judiciaire de désigner un expert, qui constate l’état des bâtiments voisins avant, pendant et après le chantier. Son coût, fait d’honoraires d’avocat, d’actes de commissaire de justice et de la rémunération de l’expert, n’obéit à aucun barème officiel. Voici quand le lancer, comment il se déroule et ce qui fait varier la facture.
À quoi sert un référé préventif ?
Il fige, de façon contradictoire, l'état des constructions voisines avant vos travaux. Si un dommage apparaît ensuite, l'expert peut dire s'il existait déjà ou s'il est nouveau.
La procédure repose en général sur l'article 145 du Code de procédure civile : lorsqu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre un litige, le juge peut ordonner une mesure d'instruction, comme une expertise.
Depuis la loi du 15 avril 2024, le Code civil l'écrit noir sur blanc : son article 1253 rend le maître d'ouvrage à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage responsable de plein droit du dommage. Le voisin n'a pas à prouver une faute ; sans trace de l'état antérieur, vous ne pourrez pas démontrer qu'une fissure précédait votre chantier. Dans une fiche de septembre 2026 sur des travaux de soutènement, l'Agence qualité construction (AQC) juge d'ailleurs nécessaire un référé préventif mené en amont par un expert judiciaire pour éviter les litiges avec les avoisinants.
Dans quels cas est-il indispensable ?
Dès que vos travaux peuvent faire bouger le sol ou les structures voisines. Ce n'est pas une obligation légale générale, mais c'est la protection la plus solide dans les situations suivantes :
démolition d'un bâtiment accolé ou très proche d'une construction voisine ;
terrassement, sous-sol, piscine enterrée ou mur de soutènement près d'une limite ;
fondations, reprise en sous-œuvre ou surélévation contre un mur mitoyen ;
engins lourds ou vibrations à proximité de maisons anciennes ;
voisins déjà fissurés, sol argileux ou bâti fragile.
Vérifiez aussi vos contrats : un assureur ou un marché de travaux peut exiger un état des avoisinants avant l'ouverture du chantier.
Comment se déroule la procédure ?
Votre avocat assigne les voisins concernés devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, qui statue en référé. Le juge désigne un expert, fixe sa mission, le montant de la provision à consigner et le délai pour la verser.
L'avocat est en principe obligatoire, selon le ministère de la Justice. Les étapes s'enchaînent ensuite ainsi :
assignation de chaque voisin par commissaire de justice, et du syndicat des copropriétaires si un immeuble est concerné ;
audience, puis ordonnance désignant l'expert ;
consignation de la provision : à défaut dans le délai fixé, la désignation de l'expert devient caduque, rappelle service-public.gouv.fr ;
visites contradictoires, auxquelles l'expert convoque toutes les parties ;
suivi pendant le chantier et visite finale si la mission le prévoit, puis rapport.
Aucun délai officiel n'existe : tout dépend de l'audiencement du tribunal, de la consignation et de l'agenda de l'expert. Lancez donc la démarche dès l'obtention de votre permis, plusieurs mois avant le démarrage.
Combien coûte un référé préventif ?
Le coût additionne trois postes, sans barème officiel global. Il dépend surtout du nombre de voisins, de l'état de leurs bâtiments et de la durée du suivi demandé à l'expert.
Les honoraires d'avocat sont libres, mais une convention d'honoraires écrite est obligatoire, sauf urgence ou force majeure, selon service-public.gouv.fr : forfait ou temps passé. Les actes de commissaire de justice, dont l'assignation, relèvent en revanche d'un tarif réglementé, à multiplier par le nombre de voisins assignés. Enfin, la provision de l'expert est fixée par le juge ; sa rémunération définitive est arrêtée en fin de mission, avec un complément possible.
La facture grimpe aussi avec la taille et l'ancienneté des bâtiments, les fissures existantes et l'éventuelle pose d'instruments de mesure. Vous avancez tous les frais ; la mesure étant demandée dans votre intérêt, prévoyez de les garder à votre charge. Demandez si votre protection juridique en couvre une partie.
Prenons l'exemple d'une maison de ville mitoyenne des deux côtés, à Lille, dont les propriétaires remplacent une extension arrière par une plus grande, avec des fondations le long des deux murs mitoyens. Un petit immeuble en copropriété ferme le fond de la parcelle. L'avocat délivre 3 assignations : les deux voisins et le syndicat des copropriétaires. La mission prévoit 3 visites : avant la démolition, après les fondations, en fin de chantier. Le permis obtenu fin mars, la procédure démarre début avril pour un chantier en septembre, soit 5 mois de marge. Huit mois plus tard, un voisin signale une fissure au plafond : si elle figure au constat initial, la réclamation tombe ; sinon, son apparition est établie de façon contradictoire, ce qui facilite la déclaration à l'assureur.
Référé préventif ou constat de commissaire de justice ?
Le constat est plus rapide et moins lourd, mais il n'offre pas la même protection. Il est unilatéral, se limite à des constatations matérielles et suppose, pour entrer chez le voisin, son accord ou une autorisation du juge.
Critère | Référé préventif | Constat de commissaire de justice |
Intervenant | Expert judiciaire déisgné par le juge | Commissaire de justice choisi par vous |
Débat | Contradictoire, voisins convoqués | Unilatéral |
Accès chez le voisin | Le juge peut tirer les conséquences d’un refus | Accord du voisin ou autorisation du juge |
Contenu | Constatations et analyse technique | Constatations matérielles, sans avis |
Suivi | Avant, pendant, après selon la mission | Un acte par passage |
Prix | Avocat, actes, provision fixée par le juge | Honoraires libres, sur devis |
Selon la Chambre nationale des commissaires de justice, les constatations matérielles d'un constat font foi jusqu'à preuve contraire. Pour des travaux légers, sans terrassement ni appui sur un mur mitoyen, un constat réalisé avec l'accord écrit du voisin peut suffire.
Comment préparer votre référé préventif
Un référé préventif se prépare comme un poste du chantier à part entière : c'est votre meilleure preuve de l'état des avoisinants si un litige survient. Listez les propriétés voisines exposées, copropriétés comprises, et photographiez vous-même les façades visibles depuis la rue. Consultez un avocat dès l'obtention du permis, faites établir une convention d'honoraires et budgétez la provision de l'expert avec le reste du projet. Transmettez ensuite l'ordonnance aux entreprises et à votre assureur dommages-ouvrage. Sur Omizi, vous pouvez décrire votre projet et recevoir jusqu'à 3 devis gratuits d'artisans de votre secteur.
