Le vieux garage au fond du jardin prend la place d'une pelouse, et vous voudriez le raser avant le printemps. Faut-il une autorisation ? Pas partout. Le permis de démolir n'est obligatoire que si votre commune l'a institué par délibération, ou si le bâtiment se trouve dans un secteur protégé : abords d'un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé ou inscrit. La demande se fait en mairie sur le formulaire Cerfa n° 13405, et l'instruction dure en principe 2 mois. Voici comment savoir si vous êtes concerné, monter le dossier, gérer l'après-accord et éviter les sanctions.
Dans quels cas le permis de démolir est-il obligatoire ?
Il l'est dans deux situations : quand le conseil municipal l'a rendu obligatoire sur tout ou partie de la commune, et, partout en France, quand la construction se situe dans un secteur protégé. Le texte vise les travaux qui démolissent une construction ou la rendent inutilisable, en tout ou partie (article R421-27 du Code de l'urbanisme).
L'article R421-28 impose le permis, même sans délibération communale, pour une construction :
située dans un site patrimonial remarquable ou dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière ;
située aux abords d'un monument historique, ou inscrite elle-même au titre des monuments historiques ;
située dans un site inscrit, ou dans un site classé ou en instance de classement ;
identifiée par le plan local d'urbanisme (PLU) comme à protéger pour un intérêt patrimonial, paysager ou écologique.
Pour savoir si votre terrain est concerné, consultez le PLU et ses annexes, ou interrogez le service urbanisme de la mairie : c'est lui qui connaît la délibération applicable. Une démolition partielle compte aussi, par exemple la suppression d'une toiture ou d'une annexe accolée.
Quelles démolitions en sont dispensées ?
Certaines démolitions échappent au permis même dans un secteur où il est exigé. L'article R421-29 en fixe la liste, dont les notaires de France citent notamment : constructions couvertes par le secret de la défense nationale, bâtiments menaçant ruine ou insalubres démolis dans le cadre des procédures prévues à cet effet, démolitions imposées par une décision de justice définitive, bâtiments frappés d'une servitude de reculement issue d'un plan d'alignement, et démolitions de lignes électriques ou de canalisations.
En dehors de ces cas, un particulier ne peut pas se considérer dispensé parce que le bâtiment est petit ou ancien. Si la commune n'a pas institué le permis et que vous êtes hors secteur protégé, aucune autorisation d'urbanisme n'est en revanche nécessaire pour démolir.
Comment déposer la demande et en combien de temps ?
Le dossier se dépose en mairie, en ligne, par lettre recommandée avec avis de réception ou sur place. Selon service-public.gouv.fr, le formulaire en vigueur est le Cerfa n° 13405*15, accompagné d'un plan de situation, d'un plan de masse et d'une photo du bâtiment ; des pièces supplémentaires sont demandées en secteur protégé. En dépôt papier, prévoyez 4 dossiers complets dans le cas général.
La mairie dispose d'un mois pour réclamer des pièces manquantes. Le délai d'instruction ne court qu'à partir du dossier complet, et le silence de la mairie à l'échéance vaut en principe accord tacite ; en secteur protégé, il peut valoir refus dans certains cas.
Situation | Délai d’instruction |
Permis de démolir, cas général | 2 mois |
Permis de démolir en secteur protégé | 3 mois |
Immeuble inscrit au titre des monuments historiques | 5 mois (selon les notaires de France) |
Permis de construire une maison individuelle incluant la démolition | 3 mois |
Aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France s'impose au maire.
Après l'accord : affichage, délai de 15 jours et recours
Les travaux ne peuvent commencer que 15 jours après la réception de l'arrêté, ou 15 jours après la date du permis tacite, selon service-public.gouv.fr.
Dès la notification, installez sur le terrain un panneau visible depuis la voie publique, de plus de 80 cm, qui mentionne notamment la surface à démolir et les droits de recours. Il reste en place pendant tout le chantier. Les tiers, comme un voisin, disposent de 2 mois à compter du premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage pour saisir le tribunal administratif ; un recours gracieux auprès du maire doit, lui, intervenir dans le mois. Démolir dès le 16e jour reste légal, mais une démolition est irréversible : attendre la fin du délai de recours évite de mauvaises surprises.
Démolir pour reconstruire, diagnostics et sanctions
Si la démolition précède une construction, un seul dossier suffit : le permis de construire ou d'aménager peut aussi autoriser la démolition, à condition qu'elle y figure expressément. Dans ce cas, la déclaration d'ouverture de chantier et la déclaration d'achèvement deviennent obligatoires, alors qu'elles ne le sont pas pour un permis de démolir seul.
Avant toute démolition d'un immeuble construit avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit faire réaliser un repérage de l'amiante par un diagnostiqueur certifié, qui couvre notamment la toiture et les façades, selon service-public.gouv.fr. Selon le site du ministère chargé de l'Écologie, le Code de la construction impose par ailleurs un diagnostic des produits, équipements, matériaux et déchets (PEMD) pour les démolitions de plus de 1 000 m² de surface de plancher cumulée, ou de bâtiments ayant accueilli certaines substances dangereuses.
Démolir sans autorisation constitue un délit : l'amende va de 1 200 € à 300 000 € (article L480-4 du Code de l'urbanisme), et la mairie peut aussi infliger une amende administrative ou une astreinte, rappelle service-public.gouv.fr.
Prenons l'exemple, hypothétique, d'un garage de 1980 couvert de plaques en fibres-ciment, dans une commune du Nord ayant institué le permis de démolir. Le dossier complet arrive en mairie le 2 novembre 2026 ; sans réponse, le permis est tacite le 2 janvier 2027 et la démolition peut commencer le 17 janvier. Si le panneau est posé le 4 janvier, les recours des tiers restent possibles jusqu'au début mars. Côté budget, supposons 350 € de repérage amiante, 1 900 € pour le retrait et l'évacuation des plaques par une entreprise certifiée et 2 600 € de démolition et d'évacuation : 4 850 € au total.
Vérifiez avant de démolir
Avant de faire venir une pelleteuse, posez une seule question au service urbanisme : le permis de démolir est-il exigé à cette adresse, par délibération ou parce que le terrain est en secteur protégé ? Si oui, déposez un dossier complet, affichez l'autorisation et patientez au moins 15 jours, idéalement jusqu'à la fin du délai de recours. Pour un bâtiment antérieur à juillet 1997, programmez le repérage amiante dès le départ. Sur Omizi, vous pouvez décrire votre projet et recevoir jusqu'à 3 devis gratuits d'artisans de votre secteur.
