Une maison de ville de 140 m² à Roubaix, un rez-de-chaussée et un étage : pourquoi ne pas en faire deux logements, pour louer ou loger un proche ? Une division qui ne touche ni à la façade ni à la surface ne demande pas de permis de construire. Mais le PLU (plan local d’urbanisme) s’applique toujours, et une vingtaine de communes de la métropole lilloise, dont Lille, Roubaix et Tourcoing, exigent un “permis de diviser”. Côté travaux, chaque logement doit être décent, avoir ses compteurs et son détecteur de fumée, et être isolé de son voisin. Voici les autorisations, les travaux et la méthode pour bâtir votre budget.
Quelles autorisations d'urbanisme faut-il ?
Tout dépend des travaux. Selon service-public.gouv.fr, une division intérieure sans modification extérieure ni changement de destination ne demande aucune autorisation d'urbanisme.
Les cas qui en exigent une :
déclaration préalable si vous modifiez l'aspect extérieur : création, agrandissement ou suppression de portes et fenêtres, escalier extérieur, places de stationnement ;
permis de construire si un changement de destination, par exemple d'un local commercial en habitation, s'accompagne d'une modification de la façade ou des structures porteuses ;
déclaration préalable ou permis, selon la surface créée, en cas d'agrandissement.
Même sans autorisation, le PLU s'impose et peut exiger des places de stationnement pour voitures et vélos. L'article L151-36 du Code de l'urbanisme interdit toutefois d'exiger plus d'une place par logement à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de métro ou de tramway, si la desserte le permet.
Le « permis de diviser » dans la métropole lilloise
Dans les secteurs qu'elle délimite, la collectivité peut soumettre à autorisation préalable les travaux créant plusieurs logements dans un immeuble existant. Issu de la loi Alur, ce dispositif figure aux articles L126-16 à L126-22 du Code de la construction et de l'habitation.
La Métropole européenne de Lille (MEL) l'applique depuis le 1er avril 2019. Sa fiche de novembre 2022 cite 22 communes, dont Lille, Roubaix, Tourcoing, Armentières, Croix, La Madeleine, Loos et Wattrelos, ainsi que des périmètres à Hem, Lambersart, Marcq-en-Barœul et Sequedin. La liste évolue : Villeneuve-d'Ascq l'applique depuis le 1er janvier 2026 dans ses quartiers Poste et Résidence.
En pratique :
la demande se dépose en ligne auprès de la MEL, avec un plan coté avant et après travaux et les diagnostics amiante et plomb ;
selon la MEL, sans réponse sous 15 jours, le silence vaut autorisation ;
un permis ou une déclaration préalable déjà exigés par vos travaux tiennent lieu de permis de diviser ;
sans autorisation, l'amende peut atteindre 15 000 €, et 25 000 € en cas de récidive.
Les travaux indispensables : décence, compteurs, phonique, incendie
Chaque logement doit fonctionner seul.
Décence et surface
Chaque logement loué doit respecter le décret du 30 janvier 2002 : une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³, l'eau potable, un WC séparé de la cuisine, une douche ou une baignoire, un coin cuisine et un chauffage. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent depuis 2025.
Compteurs séparés
Chaque logement a besoin de son compteur électrique, et idéalement d'eau et de gaz, pour un contrat par occupant. Au vu des délais annoncés par Enedis, plusieurs mois peuvent séparer la demande de la mise en service. Une installation neuve exige en principe l'attestation de conformité du Consuel. Un nouveau raccordement aux égouts peut entraîner la participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC).
Isolation phonique
Pour les logements neufs, l'arrêté du 30 juin 1999 impose un isolement d'au moins 53 dB aux bruits aériens entre logements et limite les bruits de choc à 58 dB. Non obligatoires dans une maison existante, ces valeurs sont la cible à inscrire au devis.
Sécurité incendie
Chaque logement doit avoir au moins un détecteur de fumée, installé par le propriétaire, rappelle service-public.gouv.fr. Faites aussi vérifier, par un maître d'œuvre ou un bureau de contrôle, la résistance au feu du plancher séparatif et les conditions d'évacuation, au regard de l'arrêté du 31 janvier 1986 sur la protection incendie des bâtiments d'habitation.
Copropriété, taxe d'aménagement, taxe foncière : l'après-division
Tant que vous possédez les deux logements, nul besoin de copropriété. Selon service-public.gouv.fr, elle doit être créée dès qu'au moins deux lots appartiennent à des propriétaires différents : notaire et géomètre-expert établissent alors l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. La division en volumes, qui évite la copropriété, est en principe réservée par l'article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 à des bâtiments distincts ou à des entités aux usages différents gérables séparément.
Côté fiscalité, la taxe d'aménagement n'est due qu'en cas de création de surface taxable, à déclarer dans les 90 jours suivant l'achèvement sur l'espace « Gérer mes biens immobiliers ». L'article 1406 du Code général des impôts impose aussi de déclarer les changements de consistance dans les 90 jours, ce qui peut relever la taxe foncière.
Quel budget prévoir ?
Sans barème officiel, chiffrez ces postes : maîtrise d'œuvre, cuisine et salle d'eau supplémentaires, électricité, plomberie, chauffage, plancher phonique et coupe-feu, entrée séparée, raccordements, géomètre et notaire.
Prenons l'exemple hypothétique d'une maison de ville de 140 m² à Roubaix, soumise au permis de diviser, partagée en un logement de 65 m² au rez-de-chaussée et un de 75 m² à l'étage. Hypothèses de devis : cuisine et salle d'eau 25 000 €, électricité 8 000 €, plomberie et chauffage 9 000 €, plancher phonique 4 500 €, porte d'entrée créée 4 000 €, raccordements 3 500 €, maîtrise d'œuvre 5 400 €, géomètre et notaire 3 000 €. Total : 62 400 € TTC environ. Ces chiffres illustrent la méthode ; seuls vos devis comptent.
Reste la chronologie à suivre :
Étape | Démarche | Interlocuteur |
1 | Lire le PLU et vérifier le secteur du permis de diviser | Mairie, MEL |
2 | Concevoir le projet : plans, phonique, incendie | Architecte ou maître d’oeuvre |
3 | Déposer la déclaration préalable, le permis ou le permis de diviser | Mairie ou MEL |
4 | Demander les raccordements et compteurs | Enedi, GRDF, service d’eau |
5 | Réaliser les travaux, obtenir l’attestation du Consuel | Artisans, Consuel |
6 | Déclarer l’achèvement des travaux, puis les changements fiscaux sous 90 jours | Mairie, impots.gouv.fr |
7 | Créer la copropriété avant toute vente d’un lot | Notaire, géomètre-expert |
Avant de vous lancer
Diviser une maison en deux logements se fait souvent sans permis de construire, mais rarement sans formalités. Vérifiez d'abord le PLU et la carte du permis de diviser, puis confiez la conception à un professionnel qui traitera d'emblée phonique, incendie et compteurs. Demandez les raccordements dès vos autorisations obtenues et chiffrez chaque poste sur devis. Sur Omizi, vous pouvez décrire votre projet et recevoir jusqu'à 3 devis gratuits d'artisans de votre secteur.
